האם סירוב מוכר דירה לחתום על מסמכי התחייבות לבנק ממנו נוטל הקונה ההלוואה למימון התמורה (המשכנתא) מהווה הפרת חוזה?
לשאלה זו נדרש ביהמ"ש העליון בע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן (עליון; א' חיות, ע' פוגלמן, י' עמית; 11/08/11).
כנהוג, במסגרת חוזה מכר מתחייב המוכר לחתום על מסמכי התחייבות לבנק של הקונה אשר יאפשרו לקונה ליטול הלוואה לרכישת הדירה, שאם לא כן, לא יוכל הקונה לקבל את ההלוואה ולממן את רכישת הדירה. בהתאם, וכפי שציין ביהמ"ש, הפרקטיקה הנהוגה כיום הינה רישום הערת אזהרה לזכות הבנק בגין התחייבות לרישום משכנתא, והחתמת המוכר על כתב התחייבות. פרקטיקה זו נוהגת על מנת למנוע סיבוכים שהיו בעבר בשל "מעגל שוטים" שנוצר: מחד, הבנק סירב להעמיד הלוואה לקונה כל עוד לא נרשמה לזכותו משכנתא, ומאידך, המוכר סירב לרשום משכנתא לזכות הבנק כל עוד הקונה לא העביר אליו את מלוא התמורה.
במקרה דנן, סירב המוכר לחתום על טופס ההתחייבות לרישום משכנתא לזכות הבנק, ובכך סיכל את האפשרות של הקונה לקבל את ההלוואה הנדרשת לשם תשלום התמורה, ובכך הפר את החוזה בין הצדדים.
ביהמ"ש קבע כי התחייבות המוכר בחוזה המכר לחתום על מסמכי ההתחייבות לבנק הינה חיוב מותנה, לפיו כל עוד המוכר לא קיים את חיובו לחתימה על מסמכי ההתחייבות לבנק, מושעה חיוב הקונה לתשלום מלוא התמורה. קביעה זו ניתנה בהתאם להוראת חוק החוזים המדברת על דחיית קיום (סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים")), לפיה ניתן לדחות את קיומו של החיוב עד לביצוע החיוב שכנגד.
להבדיל מחיובים מותנים, חיובים שלובים/מקבילים (השכיחים מאוד בחוזי מכר: תשלום תמורה ראשון כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה; תשלום אחרון כנגד מסירת חזקה) הינם חיובים שעל הצדדים לקיים בד בבד, וכשהדבר אינו ניתן, יש להראות נכונות חד משמעית לקיום חיובם. במקרה של חיובים מותנים, הדין שותק לגבי תקופת הדחייה (ההשעיה) של אותו חיוב כאמור. לפיכך, קבע ביהמ"ש כי במקרה זה יש להחיל את הוראת סעיף 41 לחוק החוזים, לפיה חיוב שלא הוסכם מועד על קיומו, יש לקיימו תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה.
במקרה דנן, הקונים היו זכאים להשעות את חיובם לשלם למוכר את התמורה בגין הדירה עד שהלה יקיים את חיובו שלו לחתום על המסמכים הנדרשים על מנת שיתאפשר להם לקבל הלוואה מהבנק. עם זאת, על הקונים לנקוט תוך זמן סביר בפעולות הנדרשות בעניין זה שהן: להשתחרר מהחוזה או לעתור לאכיפת החוזה תוך הבעת נכונות לקיימו.
אין האמור לעיל מהווה המלצה, ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית מכל סוג שהוא. המידע במאמר זה אינו מתיימר להיות מדויק ו/או ממצה ו/או מקיף ו/או עדכני, והינו כללי ואינפורמטיבי בלבד. המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
הכותב הינו שותף במשרד עורכי הדין לשם - פריד - ליבוביץ. המשרד עוסק בתחום האזרחי מסחרי, תוך התמחות בליטיגציה אזרחית ומסחרית, משפט מסחרי וחברות, הי-טק, טכנולוגיה ומקרקעין.
